🇹🇷 Türkiyədə əcnəbilər üçün daşınmaz əmlak vergiləri: 2025–2026-cı illər üzrə tam bələdçi

Türkiyədə mənzili uzunmüddətli icarəyə verməklə illik 4–8% gəlir əldə etmək mümkündür. Kurort bölgələrində gündəlik icarə zamanı bu göstərici daha yüksək – təxminən 10% təşkil edə bilər. Tikinti mərhələsində (layihə üzrə) alınan daşınmaz əmlak isə satış zamanı 30%-ə qədər gəlir gətirə bilər.

Bu göstəricilər Türkiyəni xarici investorlar üçün daşınmaz əmlak alışında olduqca cəlbedici istiqamətə çevirir. Lakin yüksək gəlirlilik investisiyanın yalnız bir hissəsidir. Digər vacib məqam isə vergilərdir və bir çox alıcı bu barədə yalnız əmlakı əldə etdikdən sonra məlumatlı olur.

Vergi rezidentliyi statusu: Türkiyədə daşınmaz əmlak vergiləri əcnəbilər və vətəndaşlar üçün fərqlidirmi?

Hansı ölkənin vətəndaşı olmağınızın fərqi yoxdur. Türkiyədə daşınmaz əmlakla bağlı vergi öhdəlikləri hər kəs üçün eynidir. Xarici vətəndaşlar da, Türkiyə vətəndaşları da eyni qaydada vergi ödəyirlər.

Türkiyənin vergi sistemi əcnəbi vətəndaşlar üçün əlavə tələblər və ya xüsusi vergi şərtləri müəyyən etmir. İstanbulda mənzil, Antalyada villa və ya tikinti üçün torpaq sahəsi aldıqda, əcnəbi alıcı dövlətə yerli vətəndaşla eyni məbləğdə vergi ödəyir.

Bu yanaşmanın üstünlüyü ondan ibarətdir ki, əcnəbilər üçün gizli ödənişlər və ya əlavə rüsumlar mövcud deyil. Digər ölkələrin rezidentləri yerli sakinlərlə bərabər şərtlərlə vergi ödəyirlər. Lakin bunun mənfi tərəfi də var – əcnəbilər üçün xüsusi vergi güzəştləri də nəzərdə tutulmayıb.

Türkiyədə əcnəbilər hansı vergiləri ödəyirlər?

Türkiyənin vergi qaydalarını alqı-satqı müqaviləsini imzalamazdan əvvəl öyrənmək tövsiyə olunur. Vergi yükünü şərti olaraq üç mərhələyə bölmək olar:

·         Alqı-satqı günü ödənilən məcburi rüsumlar;

·         Daşınmaz əmlaka sahiblik dövründə hər il ödənilən vergilər;

·         Yalnız gəlir əldə edildikdə yaranan vergilər.

Türkiyədə daşınmaz əmlakın alınması zamanı vergi

Alıcının qarşılaşdığı ilk ciddi xərc mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi zamanı yaranır. Bu vergi Tapu Harcı adlanır və daşınmaz əmlakın dəyərinin 4%-ni təşkil edir.

Qanuna əsasən bu məbləğ aşağıdakı qaydada bölüşdürülməlidir:

·         2% – satıcı ödəyir;

·         2% – alıcı ödəyir.

Lakin praktikada əksər hallarda 4%-lik verginin tamamını alıcı ödəyir.

Tapu Harcı sənədlərdə göstərilən satış qiyməti əsasında hesablanır. Məsələn, əgər siz 10 milyon Türkiyə lirəsi (təxminən 213 000 ABŞ dolları)* dəyərində mənzil alırsınızsa, ödəməli olduğunuz vergi 400 000 TRY (təxminən 8 500 ABŞ dolları) olacaq.

Əgər satıcı ilə bu verginin bölüşdürülməsi barədə razılığa gələ bilsəniz, sizin ödəyəcəyiniz məbləğ 200 000 TRY-ə (təxminən 4 200 ABŞ dolları) qədər azala bilər.

*ABŞ dolları ilə göstərilən bütün məbləğlər 2026-cı ilin iyul ayına olan valyuta məzənnəsi əsasında hesablanmışdır.

Готов переводить следующую часть в таком же стиле и с сохранением терминологии по всей статье.

Вот перевод второй части с сохранением структуры, терминологии и таблиц.

Daşınmaz əmlaka sahiblik üzrə illik vergi

Növbəti vacib vergi daşınmaz əmlaka sahiblik faktına görə hesablanır. Bu vergi yüksək olmasa da, hər il ödənilməlidir. Vergi dərəcəsi əmlakın növündən və yerləşdiyi ərazidən asılıdır.

Türkiyədə adi rayonlar və meqapolislər üzrə daşınmaz əmlak vergisinin müqayisəsi

Əmlakın növü	Adi rayonlar	Böyük şəhərlər (meqapolislər)
Yaşayış daşınmaz əmlakı	0,1%	0,2%
Kommersiya daşınmaz əmlakı	0,2%	0,4%
Torpaq sahəsi	0,3%	0,6%
Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq	0,1%	0,2%

Türkiyənin 6360 saylı Qanununa əsasən, 2026-cı il etibarilə 30 şəhər meqapolis statusuna malikdir. Bunlardan investorlar üçün ən cəlbedici şəhərlər İstanbul, Antalya, İzmir və Mersin hesab olunur. Türkiyənin bütün meqapolislərinin tam siyahısını keçid vasitəsilə əldə edə bilərsiniz.

Əmlak vergisi bazar qiyməti əsasında deyil, kadastr dəyəri əsasında hesablanır. Türkiyədə kadastr dəyəri əksər hallarda bazar (kommersiya) qiymətindən xeyli aşağı olur. Buna görə də illik əmlak vergisinin məbləği adətən yüksək olmur.

Məsələn, siz İstanbulda 10 milyon Türkiyə lirəsi (təxminən 213 000 ABŞ dolları) dəyərində mənzil almısınız. Lakin kadastr sənədlərində həmin əmlakın dəyəri 6,5 milyon TRY (təxminən 139 000 ABŞ dolları) göstərilib. Meqapolislər üçün vergi dərəcəsi 0,2% olduğuna görə, illik ödəyəcəyiniz vergi cəmi 13 000 TRY, yəni təxminən 280 ABŞ dolları təşkil edəcək.

Yaşayış daşınmaz əmlakının icarəsindən əldə olunan gəlir vergisi

Daşınmaz əmlakı sonradan icarəyə vermək məqsədilə alan əcnəbilər gəlir vergisi də ödəməlidirlər. Fiziki şəxslər üçün proqressiv vergi sistemi tətbiq olunur: icarədən əldə olunan xalis gəlir artdıqca vergi dərəcəsi də yüksəlir.

Türkiyədə daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə olunan gəlir üzrə proqressiv vergi dərəcələri***

İllik xalis icarə gəliri (TRY / USD)	Vergi dərəcəsi
58 000 TRY-ə qədər / ~1 240 ABŞ dolları***	Vergi tutulmur
58 000 – 190 000 TRY / ~1 240 – 4 060 ABŞ dolları	15%
190 000 – 400 000 TRY / ~4 060 – 8 540 ABŞ dolları	20%
400 000 – 1 000 000 TRY / ~8 540 – 21 350 ABŞ dolları	27%
1 000 000 – 5 300 000 TRY / ~21 350 – 113 000 ABŞ dolları	35%
5 300 000 TRY-dən çox / 113 000 ABŞ dollarından çox	40%

***Məlumatlar 2026-cı ilin iyul ayına olan Türkiyə Vergi Xidmətinin rəsmi məlumatlarına əsaslanır.

Qeyd etmək lazımdır ki, vergi ümumi gəlirdən deyil, yalnız xalis mənfəətdən hesablanır.

Sadə bir nümunəyə baxaq. Tutaq ki, əmlakınızdan il ərzində 200 000 TRY icarə gəliri əldə edirsiniz. Eyni zamanda hər ay 1 000 TRY məbləğində xərcləriniz olur (xırda təmir, servis haqları və s.). Beləliklə, illik xərclər 12 000 TRY təşkil edir. Bu halda 20%-lik vergi 200 000 TRY-dən deyil, 188 000 TRY xalis gəlirdən hesablanacaq.

Əsas şərt odur ki, bütün xərclər sənədlərlə təsdiqlənməlidir. Buna görə də daşınmaz əmlakı icarəyə verərkən obyektlə bağlı bütün çekləri, qəbzləri, müqavilələri və digər maliyyə sənədlərini saxlamaq vacibdir.

Türkiyədə daşınmaz əmlakın satışı zamanı mənfəət vergisi

Türkiyədə daşınmaz əmlak satılarkən tətbiq olunan vergi sistemi müəyyən mənada Rusiyadakı qaydalara bənzəyir – əsas amil əmlaka sahiblik müddətidir.

Əgər mülkiyyətçi daşınmaz əmlaka 5 ildən artıq müddət sahib olubsa, onun yenidən satışı zamanı mənfəət vergisi ödənilmir. Lakin əmlak 5 ildən az müddətdə satılarsa, əldə olunan mənfəətə 15%-dən 40%-ə qədər dəyişən proqressiv vergi dərəcəsi tətbiq edilir.

Satış zamanı vergi daşınmaz əmlakın tam satış qiymətindən hesablanmır. Hesablamanın əsasını alış və satış qiymətləri arasındakı fərq təşkil edir. Bundan əlavə, alış qiyməti ötən illərdəki inflyasiya nəzərə alınmaqla avtomatik indeksləşdirilir. Həmçinin əmlakla bağlı təsdiqlənmiş xərclərin də vergi bazasından çıxılması mümkündür.

Məsələn, siz mənzili 10 milyon Türkiyə lirəsinə almısınız və üç il sonra onu 13 milyon lirəyə satırsınız. İlk baxışda mənfəət 3 milyon TRY təşkil edir. Lakin vergi orqanı ilkin alış qiymətini inflyasiya əmsallarına uyğun yenidən hesablayacaq, çəkdiyiniz xərcləri də nəzərə alacaq və nəticədə vergiyə cəlb olunan məbləğ, məsələn, 1,8 milyon TRY-ə qədər azala bilər. Vergi də məhz bu düzəldilmiş məbləğ əsasında hesablanacaq.

Vergi yükünü qanuni şəkildə necə azaltmaq olar?

Türkiyədə vergi yükünü tam qanuni yollarla azaltmaq mümkündür. Bunun səbəbi odur ki, dövlət ümumi dövriyyəni deyil, yalnız xalis mənfəəti vergiyə cəlb edir.

Məsələn, daşınmaz əmlakı qısamüddətli (gündəlik) icarəyə verirsinizsə, qanun obyektlə bağlı çəkilən bir sıra xərclərin gəlirdən birbaşa çıxılmasına icazə verir. Bu xərclərə aşağıdakılar daxildir:

·         Təmir və abadlaşdırma xərcləri;

·         Daşınmaz əmlak agentliklərinin komissiya haqları;

·         Kommunal ödənişlər;

·         Sığorta xərcləri və digər əlaqəli ödənişlər.

Əsas şərt odur ki, bütün xərclər sənədlərlə təsdiqlənsin. Çeklər, müqavilələr, bank çıxarışları və digər təsdiqedici sənədlər olmadıqda, həmin xərclər vergi hesablaması zamanı nəzərə alınmır.

Türkiyədə daşınmaz əmlakın vergiyə cəlb edilməsi ilə bağlı investorların ən çox buraxdığı səhvlər

Vergi qaydaları kifayət qədər aydın olsa da, Türkiyədə xarici investorlar tez-tez eyni səhvləri təkrarlayırlar. Bunun əsas səbəbi vergiləri öz ölkələrində tətbiq olunan qaydalar əsasında hesablamağa çalışmalarıdır. Ən çox rast gəlinən dörd səhv bunlardır:

·         Bazar qiyməti ilə kadastr dəyərini qarışdırırlar. Vergilərin hesablanması üçün əsas göstərici dövlət tərəfindən müəyyən edilmiş kadastr dəyəridir, satıcıya faktiki ödənilmiş məbləğ deyil. Bu iki göstərici əksər hallarda fərqli olduğundan, ilkin hesablamalar yanlış nəticə verə bilər.

·         İcarə gəlirinə görə vergi öhdəliyini unudurlar. Geniş yayılmış yanlış fikirə görə, yalnız əmlakı alarkən və satarkən vergi ödənilir, icarədən əldə olunan gəlir isə vergidən azaddır. Əslində isə yaşayış daşınmaz əmlakının icarəsindən əldə olunan hər bir müntəzəm gəlir hər il bəyan edilməli və qanunvericiliyə uyğun vergiyə cəlb olunmalıdır.

·         Satış zamanı mənfəəti xərcləri nəzərə almadan hesablayırlar. Bir çox investor satış qiymətindən yalnız alış qiymətini çıxaraq verginin yüksək olacağını düşünür. Lakin Türkiyə qanunvericiliyinə əsasən, alış qiyməti inflyasiya nəzərə alınmaqla indeksləşdirilir və obyektlə bağlı təsdiqlənmiş xərclər də vergi bazasından çıxılır. Buna görə də yekun vergiyə cəlb olunan məbləğ adətən xeyli aşağı olur.

·         Bütün prosedurları özləri həyata keçirməyə çalışırlar. Yerli mühasib və ya vergi məsləhətçisinin xidmətindən imtina edərək qənaət etməyə çalışan investorlar sonradan daha böyük xərclərlə üzləşirlər. Dil baryeri və dövlət qurumlarının iş prinsiplərini bilməmək səbəbindən bəyannamələrin təqdim olunma müddətləri tez-tez qarışdırılır və nəticədə cərimələr tətbiq edilir.

Bu gün Türkiyədə daşınmaz əmlak almaq istəyən xarici vətəndaşlar yerli sakinlərlə eyni hüquq və şərtlərə malikdirlər. Qeyri-rezidentlər üçün gizli ödənişlər və ya artırılmış vergi dərəcələri mövcud deyil. Avropanın bir çox ölkəsi ilə müqayisədə Türkiyədə daşınmaz əmlak üzrə vergi yükü nisbətən mülayim, vergi sistemi isə kifayət qədər şəffafdır. Qanunvericiliyi əvvəlcədən öyrənərək və investisiya modelini düzgün planlaşdıraraq, daşınmaz əmlaka sahiblik dövründə gözlənilməz maliyyə risklərinin qarşısını almaq mümkündür.

Tez-tez verilən suallar (FAQ)

Türkiyə vətəndaşlığı olmadan daşınmaz əmlak almaq mümkündürmü?

Bəli. Xarici vətəndaşların Türkiyədə daşınmaz əmlak almasına ümumilikdə heç bir məhdudiyyət yoxdur. Yeganə istisna qapalı hərbi zonalarda və sərhəd ərazilərində yerləşən obyektlərdir. Bu ərazilərdə mənzil və ya torpaq sahəsinin alınmasına icazə verilmir.

Türkiyədə mənzil alarkən hansı vergi ödənilir?

Daşınmaz əmlakın alınması zamanı əsas vergi dərəcəsi 4% təşkil edir. Qanunvericiliyə əsasən bu məbləğ satıcı və alıcı arasında bərabər bölünməlidir — hər biri 2% ödəməlidir. Lakin praktikada əksər hallarda 4%-lik verginin tamamını alıcı ödəyir. Yekun şərtlər tərəflərin alqı-satqı müqaviləsindən əvvəl əldə etdikləri razılaşmadan asılıdır.

Mənzili icarəyə verib vergi ödəməmək mümkündürmü?

Xeyr. Bu, qanunvericiliyin pozulması hesab olunur. Əgər vergi bəyannaməsi təqdim edilməzsə, vergi orqanı əsas vergi borcunun ödənilməsini tələb etməklə yanaşı, gecikdirilən hər ay üçün 4,5% məbləğində gecikmə faizi hesablayır və gizlədilmiş vergi məbləği həcmində birdəfəlik cərimə tətbiq edir. Bundan əlavə, vergidən yayınma immiqrasiya statusuna da mənfi təsir göstərə bilər və bəzi hallarda yaşayış icazəsinin (MYI) uzadılmasını lənginə və hətta ləğvinə qədər ciddi hüquqi nəticələrə səbəb ola bilər.

Xaricdə, yaşayış və ya investisiya məqsədli daşınmaz əmlak almaq və ya investisiya layihələrinə sərmayə yatırmaq fikiriniz varsa, sizə rahat olan üsulla bizimlə əlaqə saxlaya bilərsiniz:

 💬 +994(55) 773-15-59 (WhatsApp | Viber | Telegram)