🇬🇪 Налоги на недвижимость в Грузии для иностранцев в 2025–2026 годах: полное руководство

 

Грузия остается одной из самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость благодаря простой и понятной налоговой системе. Иностранные покупатели здесь находятся в равных условиях с гражданами страны: для нерезидентов не предусмотрены повышенные налоговые ставки, отсутствует налог на покупку недвижимости, а налог на наследство не взимается.

Однако это не означает, что налоговых обязательств нет вовсе. Владельцу недвижимости важно понимать, какие платежи возникают при покупке объекта, сколько придется платить во время владения, как облагается налогом доход от аренды и в каких случаях возникает обязанность заплатить налог при продаже.

В этом материале подробно разберем все основные налоги, а также отдельно рассмотрим особенности налогообложения гостиничных апартаментов, находящихся под управлением международных отельных операторов.

Налог на недвижимость в Грузии: как рассчитывается ставка

В отличие от большинства стран, в Грузии налог на имущество зависит не только от стоимости недвижимости. При расчете учитывается и совокупный доход домохозяйства собственника за предыдущий календарный год.

Под домохозяйством понимаются:

• собственник недвижимости;
• супруг или супруга;
• лица, ведущие совместный семейный бюджет.

Именно размер общего дохода определяет налоговую ставку.

Годовой доход домохозяйства	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
До 40 000 GEL (~15 000 $)*	0%	0%
40 000–100 000 GEL	0,05–0,2%	до 0,8%
Более 100 000 GEL	0,8–1%	1%
Нерезидент без декларации	1% автоматически	1% автоматически

*Все суммы в долларах указаны по курсу, актуальному на июнь 2026 года.

Как правило, налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. В отдельных случаях налоговая служба может использовать кадастровую стоимость недвижимости.

Земельные участки

Для земельных участков несельскохозяйственного назначения применяется фиксированная ставка — 0,24 GEL (около 0,09 $) за квадратный метр в год. Размер дохода собственника в данном случае значения не имеет.

Сельскохозяйственные земли иностранные граждане приобретать не могут. Исключение предусмотрено только для случаев получения участка по наследству.

Главное правило для иностранных собственников

Если владелец недвижимости не является налоговым резидентом Грузии и не подает ежегодную декларацию по налогу на имущество, Служба доходов автоматически применяет максимальную налоговую ставку.

В этом случае считается, что доход домохозяйства превышает 100 000 GEL, а налог составит 1% от стоимости недвижимости.

Основание — Инструкция Службы доходов Грузии №1434.

Подать декларацию можно полностью дистанционно — через портал rs.ge либо через представителя по доверенности. При наличии всех необходимых документов процедура обычно занимает не более получаса.

Срок подачи декларации — до 1 ноября года, следующего за отчетным.

Например, декларацию за 2025 год необходимо представить до 1 ноября 2026 года.

Оплатить налог необходимо до 15 ноября этого же года.

Расходы при покупке недвижимости

Одним из главных преимуществ грузинского рынка является практически полное отсутствие налогов при покупке недвижимости.

В отличие от многих европейских стран здесь нет ни гербового сбора, ни аналогов испанского ITP или турецкого Tapu Harcı.

Покупатель оплачивает только государственную регистрацию права собственности.

Основные расходы:

• регистрация права собственности (стандартная) — 50 GEL (около 18 $), срок оформления — до трех рабочих дней;
• ускоренная регистрация — 200 GEL (около 75 $), оформление в течение одного рабочего дня;
• нотариальное удостоверение сделки — необязательно, однако на практике рекомендуется. Стоимость обычно составляет 50–200 GEL;
• при покупке квартиры у застройщика НДС в размере 18% уже включен в стоимость объекта и отдельно покупателем не оплачивается.

Таким образом, обязательные расходы покупателя обычно составляют всего 50–200 GEL. Остальные платежи являются предметом договоренности между сторонами сделки и не относятся к налогам.

Для сравнения, расходы при покупке вторичной недвижимости в Испании достигают 10–12% стоимости объекта, в Таиланде — 3–6%, а в ОАЭ — около 4%. На этом фоне грузинская система выглядит одной из самых выгодных для иностранных инвесторов.

Отели под управлением международных гостиничных брендов: особенности налогообложения

Гостиничные номера и апартаменты в комплексах под управлением международных операторов, таких как Wyndham, Anantara, Radisson или MGallery, относятся к отдельной категории недвижимости. С точки зрения налогообложения такие объекты могут существенно отличаться от обычных квартир или апартаментов, приобретаемых для личного пользования либо классической аренды.

Льгота по налогу на имущество для туристических объектов

До 1 января 2026 года статья 206 Налогового кодекса Грузии предусматривала освобождение от ежегодного налога на имущество для объектов, используемых в качестве гостиниц и других средств размещения туристов.

После этой даты ситуация стала менее однозначной. В открытых источниках отсутствует единая официальная позиция относительно дальнейшего применения данной льготы. Законодательство могло быть изменено, а право на освобождение теперь может зависеть от способа регистрации объекта, его фактического использования и организационной структуры проекта.

Поэтому перед покупкой гостиничного номера или апартаментов под управлением международной сети рекомендуется получить консультацию местного налогового специалиста или юриста.

Как облагаются налогом гостиничные апартаменты

Налоговый режим во многом зависит от того, каким образом оформлено право собственности и в каком статусе владелец получает доход.

Физическое лицо

Если объект принадлежит физическому лицу, применяются стандартные правила налогообложения:

• 5% — налог на доход от аренды;
• налог на имущество по общей шкале;
• при продаже объекта в течение первых двух лет — 20% с прибыли для нерезидентов или 5% для налоговых резидентов Грузии.

Индивидуальный предприниматель

При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя по режиму малого бизнеса возможна ставка 1% от оборота, если годовой доход не превышает 500 000 GEL (около 189 000 долларов).

Однако воспользоваться этим режимом можно не для всех видов деятельности, поэтому возможность его применения необходимо оценивать отдельно.

Юридическое лицо

Если собственником недвижимости является компания, применяется корпоративная система налогообложения по принципу Estonian CIT.

Особенности режима:

• корпоративный налог 15% уплачивается только при распределении прибыли;
• обязанность по уплате НДС возникает после превышения годового оборота 100 000 GEL (около 37 500 долларов).

Какой вариант выбрать

Универсального решения здесь не существует.

Оптимальная структура владения зависит сразу от нескольких факторов:

• предполагаемой доходности объекта;
• срока инвестирования;
• налогового резидентства собственника;
• способа получения дохода.

Поэтому выбирать форму владения лучше после индивидуального расчета налоговой нагрузки.

Важно. Льгота, предусмотренная статьей 206 Налогового кодекса Грузии для гостиничных объектов, действовала до 1 января 2026 года. Перед покупкой рекомендуется уточнить ее актуальный статус у грузинского налогового консультанта.

Налоговое резидентство Грузии: влияет ли оно на размер налогов

Статус налогового резидента автоматически получают лица, находящиеся на территории Грузии 183 дня и более в течение любых последовательных 12 месяцев.

Что меняется для владельца недвижимости

Для большинства инвесторов получение статуса налогового резидента практически не влияет на расходы по содержанию объекта.

Основное различие касается налога при продаже недвижимости в первые два года после покупки.

• Нерезидент — 20% от полученной прибыли.
• Налоговый резидент — 5% от прибыли.
• При владении объектом более двух лет налог не уплачивается независимо от статуса собственника.

Если инвестиционная стратегия предполагает покупку недвижимости с последующей сдачей в аренду и продажей спустя два года или позже, налоговое резидентство практически не влияет на итоговую налоговую нагрузку.

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Иностранный налоговый резидент при определенных обстоятельствах может столкнуться с необходимостью уплаты налогов как в Грузии, так и в своей стране.

Каждая подобная ситуация требует индивидуального анализа с учетом налогового законодательства обеих стран.

CRS и автоматический обмен налоговой информацией

Грузия участвует в международной системе автоматического обмена финансовой информацией CRS (Common Reporting Standard).

В рамках этой системы государственные органы могут обмениваться сведениями о банковских счетах иностранных налоговых резидентов.

При этом информация о принадлежащей иностранцам недвижимости через механизм CRS не передается.

Иными словами, сведения о квартире или апартаментах в Батуми, Тбилиси или другом регионе Грузии не являются частью автоматического международного обмена налоговой информацией.

Сводная таблица налогов на недвижимость в Грузии

 Вид налога

	Ставка	Когда платить не нужно
Ежегодный налог на имущество	0–1%	При доходе домохозяйства менее 40 000 GEL налог отсутствует
Покупка недвижимости	50–200 GEL	Гербовый сбор отсутствует, оплачивается только регистрация
Продажа (нерезидент)	20% от прибыли	При владении объектом более двух лет налог не уплачивается
Продажа (резидент)	5% от прибыли	При владении объектом более двух лет налог отсутствует
Доход от аренды	5%	НДС не возникает, если годовой оборот менее 100 000 GEL

Вывод

Грузия остается одной из наиболее привлекательных юрисдикций для иностранных инвесторов с точки зрения налогообложения недвижимости. Иностранные граждане пользуются теми же налоговыми условиями, что и местные жители, а сама система отличается прозрачностью и отсутствием скрытых платежей.

При грамотном планировании инвестиций основные расходы ограничиваются регистрационным сбором при покупке, ежегодным налогом на имущество и налогообложением доходов от аренды или продажи объекта. При этом действующие льготы и сравнительно невысокие ставки делают грузинский рынок одним из наиболее конкурентоспособных в регионе.

Налоговое законодательство регулярно обновляется, поэтому перед покупкой недвижимости в Грузии рекомендуется уточнять действующие ставки и порядок налогообложения у профильных специалистов. Индивидуальная консультация позволит заранее оценить все расходы и выбрать наиболее выгодную структуру владения объектом.

Вопросы и ответы (FAQ)

Нужно ли платить налог при покупке квартиры в Грузии?

Нет. При покупке недвижимости налог не взимается. Покупатель оплачивает только государственный регистрационный сбор — 50 GEL при стандартной регистрации или 200 GEL при ускоренном оформлении. Дополнительных процентных платежей от стоимости сделки законодательство Грузии не предусматривает.

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы не платить налог при продаже?

Если объект находится в собственности более двух лет, доход от его продажи не облагается налогом. Это правило одинаково действует как для налоговых резидентов Грузии, так и для иностранных собственников.

Какой налог заплатит иностранный гражданин при продаже недвижимости в Грузии?

Если владелец не является налоговым резидентом Грузии и продает объект раньше чем через два года после покупки, налог составит 20% от полученной прибыли.

При этом необходимо учитывать возможные налоговые обязательства в стране своего налогового резидентства. Это зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между Грузией и вашей страной. В отдельных случаях может возникнуть риск двойного налогообложения. Надо уточнять дополнительно.

Нужно ли декларировать доход от аренды, если недвижимость находится под управлением гостиничного оператора?

Да. Независимо от того, перечисляет ли доход управляющая компания или международный гостиничный оператор, обязанность по декларированию дохода и уплате 5% подоходного налога остается за собственником.

Как правило, управляющая компания предоставляет владельцу годовой отчет о произведенных выплатах, который используется при заполнении налоговой декларации.

Можно ли подать налоговую декларацию, находясь за пределами Грузии?

Да. Декларации по налогу на имущество и доходам от аренды можно подать дистанционно через портал rs.ge.

Если доступ к личному кабинету отсутствует или возникают технические сложности, оформить и подать документы может представитель по нотариальной доверенности.

Итоги

Грузия по праву считается одной из самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость с точки зрения налогообложения. Для иностранных покупателей здесь отсутствует налог при покупке недвижимости, доход от долгосрочной аренды облагается по фиксированной ставке 5%, а при владении объектом более двух лет его последующая продажа полностью освобождается от налога.

При этом инвесторам важно помнить об одной особенности грузинской налоговой системы. Если иностранный собственник ежегодно не подает декларацию по налогу на имущество, налоговая служба автоматически применяет максимальную ставку — 1% от стоимости объекта. Избежать этого достаточно просто: электронная декларация заполняется онлайн и обычно занимает не более 30 минут.

Особого внимания требуют гостиничные номера и апартаменты, находящиеся под управлением международных отельных операторов. Для таких объектов налоговая нагрузка может зависеть от формы собственности, способа эксплуатации недвижимости и действующих налоговых льгот. Поэтому перед покупкой подобных активов рекомендуется заранее получить консультацию профильного налогового специалиста.

По вопросам приобретения недвижимости за рубежом и по инвестиционным проектам обращайтесь к нам удобным для вам способом:

💬 +994(55) 773-15-59 (WhatsApp | Viber | Telegram)