🇬🇪 Gürcüstanda xarici vətəndaşlar üçün daşınmaz əmlak vergiləri: 2025–2026 illər üzrə tam məlumat

 

Gürcüstan sadə və şəffaf vergi sistemi sayəsində xarici daşınmaz əmlak investorları üçün ən cəlbedici ölkələrdən biri hesab olunur. Xarici vətəndaşlar burada yerli sakinlərlə eyni vergi şərtlərindən istifadə edirlər: qeyri-rezidentlər üçün artırılmış vergi dərəcələri tətbiq edilmir, daşınmaz əmlakın alınmasına görə ayrıca vergi yoxdur və miras vergisi tutulmur.

Lakin bu, daşınmaz əmlak sahibinin heç bir vergi öhdəliyinin olmadığı anlamına gəlmir. İnvestor üçün alış zamanı yaranan xərcləri, əmlaka sahiblik dövründə ödənilən vergiləri, icarə gəlirlərinin necə vergiyə cəlb olunduğunu və əmlak satılarkən hansı hallarda vergi ödənildiyini əvvəlcədən bilmək vacibdir.

Bu məqalədə Gürcüstanda daşınmaz əmlakla bağlı bütün əsas vergiləri ətraflı nəzərdən keçirəcəyik. Bundan əlavə, beynəlxalq hotel operatorlarının idarə etdiyi otel otaqları və apartamentlərin vergiyə cəlb edilməsinin xüsusiyyətlərini ayrıca izah edəcəyik.

Gürcüstanda daşınmaz əmlak vergisi necə hesablanır?

Bir çox ölkələrdən fərqli olaraq, Gürcüstanda əmlak vergisinin məbləği yalnız daşınmaz əmlakın dəyərindən asılı deyil. Vergi hesablanarkən sahibin ailə təsərrüfatının (household) əvvəlki təqvim ili üzrə ümumi gəliri də nəzərə alınır.

Ailə təsərrüfatına daxildir:

• daşınmaz əmlakın sahibi;
• həyat yoldaşı;
• ortaq ailə büdcəsi ilə yaşayan digər şəxslər.

Məhz ümumi illik gəlirin həcmi tətbiq ediləcək vergi dərəcəsini müəyyən edir.

Ailə təsərrüfatının  illik gəliri	Yaşayış daşınmaz əmlakı	Kommersiya daşınmaz əmlakı
40 000 GEL-dək (təxminən 15 000 ABŞ dolları)*	0%	0%
40 000–100 000 GEL	0,05–0,2%	0,8%-dək
100 000 GEL-dən çox	0,8–1%	1%
Bəyannamə təqdim etməyən qeyri-rezident	avtomatik 1%	avtomatik 1%

* ABŞ dolları ilə göstərilən bütün məbləğlər 2026-cı ilin iyun ayına olan məzənnə əsasında hesablanmışdır.

Əksər hallarda vergi alqı-satqı müqaviləsində göstərilən bazar dəyərinə əsasən hesablanır. Ayrı-ayrı hallarda isə Gürcüstanın Gəlirlər Xidməti kadastr dəyərini əsas götürə bilər.

Torpaq sahələri

Kənd təsərrüfatı təyinatlı olmayan torpaq sahələri üçün sabit vergi tətbiq olunur — ildə hər kvadratmetr üçün 0,24 GEL (təxminən 0,09 ABŞ dolları).

Bu halda sahibin gəlir səviyyəsinin heç bir əhəmiyyəti yoxdur.

Xarici vətəndaşlar Gürcüstanda kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq ala bilməzlər. Yeganə istisna belə torpağın miras yolu ilə əldə edilməsidir.

Xarici vətəndaşlar üçün vacib qayda

Əgər daşınmaz əmlak sahibi Gürcüstanın vergi rezidenti deyilsə və illik əmlak vergisi bəyannaməsini təqdim etmirsə, Gəlirlər Xidməti avtomatik olaraq maksimal vergi dərəcəsini tətbiq edir.

Bu zaman ailə təsərrüfatının gəliri 100 000 GEL-dən artıq hesab olunur və əmlak vergisi daşınmaz əmlakın dəyərinin 1%-i həcmində müəyyən edilir.

Bu qayda Gürcüstan Gəlirlər Xidmətinin №1434 saylı Təlimatı ilə tənzimlənir.

Bəyannaməni Gürcüstana səfər etmədən də təqdim etmək mümkündür — rs.ge portalı vasitəsilə və ya notarial etibarnamə əsasında nümayəndə vasitəsilə. Lazımi məlumatlar hazır olduqda bütün prosedur adətən 30 dəqiqədən çox çəkmir.

Bəyannamənin təqdim olunma müddəti — hesabat ilindən sonrakı ilin 1 noyabrınadək.

Məsələn, 2025-ci il üzrə bəyannamə 1 noyabr 2026-cı il tarixinədək təqdim edilməlidir.

Verginin ödənilməsi üçün son tarix isə həmin ilin 15 noyabrıdır.

Daşınmaz əmlak alarkən xərclər: niyə Gürcüstanda onlar bu qədər aşağıdır?

Gürcüstanın daşınmaz əmlak bazarının əsas üstünlüklərindən biri alış zamanı əlavə vergi yükünün demək olar ki, olmamasıdır.

Burada Böyük Britaniyadakı Stamp Duty, İspaniyadakı ITP və ya Türkiyədə tətbiq olunan Tapu Harcı kimi alqı vergisi yoxdur.

Alıcı yalnız mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı üçün rüsum ödəyir.

Əsas xərclər

• Standart qeydiyyat — 50 GEL (təxminən 18 ABŞ dolları), qeydiyyat müddəti 3 iş gününədək.
• Sürətləndirilmiş qeydiyyat — 200 GEL (təxminən 75 ABŞ dolları), qeydiyyat 1 iş günü ərzində tamamlanır.
• Notarius xidmətləri — qanunla məcburi deyil, lakin praktikada tövsiyə olunur. Xidmət haqqı adətən 50–200 GEL arasında dəyişir.
• Yeni tikilidə ƏDV (18%) — artıq tikinti şirkətinin satış qiymətinə daxildir və alıcı tərəfindən ayrıca ödənilmir.

Beləliklə, alıcının məcburi xərcləri, adətən, cəmi 50–200 GEL təşkil edir. Qalan ödənişlər satıcı ilə alıcı arasında razılaşmadan asılıdır və vergi hesab edilmir.

Müqayisə üçün qeyd edək ki, İspaniyada ikinci əl mənzil alarkən ümumi xərclər obyektin dəyərinin 10–12%-nə, Tailandda 3–6%-nə, BƏƏ-də isə təxminən 4%-nə çatır. Bu baxımdan Gürcüstan xarici investorlar üçün ən sərfəli bazarlardan biridir.

Gürcüstanda daşınmaz əmlak satılarkən vergi: nə vaxt ödənilir, nə vaxt isə yox?

Daşınmaz əmlak satışı zamanı ödəniləcək verginin məbləği iki əsas amildən asılıdır:

• sahibin vergi rezidenti statusu;
• obyektə sahiblik müddəti.

Vergi dərəcələri

• Qeyri-rezident — əldə olunan mənfəətin 20%-i (satış qiyməti ilə alış qiyməti arasındakı fərq).
• Gürcüstanın vergi rezidenti — mənfəətin 5%-i.

Hansı hallarda vergi ödənilmir?

Əgər daşınmaz əmlak 2 ildən artıq müddətdə mülkiyyətdə olubsa, satışdan əldə olunan gəlir tamamilə vergidən azaddır.

Bu güzəşt həm Gürcüstan vətəndaşlarına, həm də xarici vətəndaşlara eyni qaydada tətbiq olunur.

Məhz buna görə Gürcüstan orta müddətli investisiyalar üçün xüsusilə cəlbedici hesab edilir. İnvestor tikintisi başa çatmaq üzrə olan layihədə mənzil ala, onu 2–3 il icarəyə verə və daha sonra bazar qiyməti artdıqdan sonra heç bir gəlir vergisi ödəmədən sata bilər.

Əgər satış ilk iki il ərzində baş verirsə, vergi bütün hallarda ödənilməlidir. Gəlirin gizlədilməsi və ya bəyannamənin təqdim edilməməsi Gürcüstan qanunvericiliyinə uyğun olaraq maliyyə sanksiyalarına səbəb ola bilər.

2024-cü ildən vergi ödəmə müddətində dəyişiklik

2024-cü ilə qədər daşınmaz əmlakın satışından yaranan vergi növbəti ilin 1 aprel tarixinədək ödənilə bilirdi.

Hazırda isə qaydalar dəyişib.

Vergi əqdin bağlandığı aydan sonrakı ayın 15-dək ödənilməlidir.

İnvestisiya planı hazırlanarkən bu dəyişikliyi nəzərə almayan investorlar pul axınının (cash flow) planlaşdırılmasında gözlənilməz çətinliklərlə üzləşə bilərlər.

Hesablama nümunəsi

Tutaq ki, xarici investor Batumidə yerləşən mənzili 100 000 ABŞ dollarına alıb və 18 ay sonra onu 135 000 ABŞ dollarına satıb.

• Mənfəət — 35 000 ABŞ dolları
• Vergi dərəcəsi — 20% (qeyri-rezident üçün)
• Ödəniləcək vergi — 7 000 ABŞ dolları

Bu, satış məbləğinin təxminən 7%-nə bərabərdir.

Əgər investor satış üçün cəmi 6 ay da gözləsəydi və obyektə sahiblik müddəti iki ili keçsəydi, ödəniləcək vergi 0 ABŞ dolları olardı.

Daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə olunan gəlirin vergiyə cəlb edilməsi

Gürcüstanda yaşayış sahəsini icarəyə verən fiziki şəxslər üçün gəlir vergisi 5% təşkil edir.

Müqayisə üçün:

• Rusiyada bu gəlir 13–30%,
• İspaniyada isə 19–47% arasında vergiyə cəlb olunur.

Bu baxımdan Gürcüstan fərdi investorlar üçün ən əlverişli vergi rejimlərindən birini təklif edir.

İcarə gəlirini necə bəyan etmək olar?

Bunun üçün aşağıdakı addımları yerinə yetirmək kifayətdir:

• rs.ge portalında Gürcüstanın Gəlirlər Xidmətində qeydiyyatdan keçmək;
• hər il icarə gəlirləri üzrə vergi bəyannaməsini təqdim etmək;
• hesablanmış vergini növbəti ilin 1 aprel tarixinədək ödəmək.

İcarəyə ƏDV tətbiq olunurmu?

Gürcüstanda standart ƏDV dərəcəsi 18% təşkil edir.

Lakin bu vergi yalnız icarəyə verənin illik dövriyyəsi 100 000 GEL-i (təxminən 37 500 ABŞ dolları) keçdikdə tətbiq olunur.

Mövcud bazar qiymətlərini nəzərə alsaq, bir və ya bir neçə mənzilini icarəyə verən əksər fərdi mülkiyyətçilər bu həddi keçmirlər. Buna görə də onların əksəriyyəti üçün ƏDV öhdəliyi yaranmır.

Beynəlxalq hotel operatoru vasitəsilə idarəetmə

Əgər daşınmaz əmlak beynəlxalq hotel şəbəkəsinin idarəedici şirkəti tərəfindən — zəmanətli gəlir proqramı və ya mənfəətin bölüşdürülməsi modeli əsasında idarə olunursa, gəlir birbaşa operator tərəfindən mülkiyyətçiyə köçürülür.

Lakin bu, vergi öhdəliyini dəyişmir.

Əldə olunan gəliri bəyan etmək və 5% gəlir vergisini ödəmək yenə də daşınmaz əmlak sahibinin vəzifəsidir.

Adətən idarəedici şirkət ilin sonunda bütün ödənişləri əks etdirən rəsmi hesabat təqdim edir və həmin sənəd vergi bəyannaməsinin doldurulması üçün əsas kimi istifadə olunur.

Beynəlxalq hotel şəbəkələrinin idarə etdiyi obyektlər: vergi xüsusiyyətləri

Wyndham, Anantara, Radisson, MGallery və digər beynəlxalq hotel brendlərinin idarə etdiyi komplekslərdə yerləşən otel nömrələri və apartamentlər daşınmaz əmlakın xüsusi kateqoriyasına daxildir. Vergi baxımından bu obyektlər adi mənzil və ya klassik investisiya apartamentlərindən fərqli qaydalarla tənzimlənə bilər.

Turizm obyektləri üçün əmlak vergisi güzəşti

Gürcüstan Vergi Məcəlləsinin 206-cı maddəsinə əsasən, hotel və digər turizm yerləşdirmə obyektləri kimi istifadə olunan daşınmaz əmlak illik əmlak vergisindən azad edilirdi.

Bu güzəşt 1 yanvar 2026-cı il tarixinədək qüvvədə olmuşdur.

Həmin tarixdən sonra güzəştin hansı qaydada tətbiq edilməsi ilə bağlı açıq mənbələrdə birmənalı məlumat yoxdur. Qanunvericiliyə dəyişikliklər edilmiş ola bilər və konkret obyektin güzəştdən yararlanması onun qeydiyyat formasından, istifadə qaydasından və istismar modelindən asılıdır.

Bu səbəbdən hotel nömrəsi və ya beynəlxalq operatorun idarə etdiyi apartament almadan əvvəl yerli vergi məsləhətçisi və ya hüquqşünasla məsləhətləşmək tövsiyə olunur.

Hotel nömrələri necə vergiyə cəlb olunur?

Vergi rejimi ilk növbədə mülkiyyət hüququnun hansı formada rəsmiləşdirilməsindən asılıdır.

Fiziki şəxs

Əgər obyekt fiziki şəxsin adına rəsmiləşdirilibsə, aşağıdakı qaydalar tətbiq olunur:

• icarə gəlirinə görə 5% gəlir vergisi;
• əmlak vergisi ümumi tariflər üzrə;
• obyekt ilk iki il ərzində satıldıqda:
• qeyri-rezident üçün 20%,
• Gürcüstanın vergi rezidenti üçün 5% gəlir vergisi.

Fərdi sahibkar (Kiçik Biznes Statusu)

Əgər mülkiyyətçi fərdi sahibkar kimi fəaliyyət göstərirsə və Kiçik Biznes Statusu əldə edibsə, illik dövriyyə 500 000 GEL-i (təxminən 189 000 ABŞ dolları) keçmədiyi halda 1% dövriyyə vergisi tətbiq oluna bilər.

Lakin bu güzəşt bütün fəaliyyət növlərinə şamil edilmir. Buna görə də konkret layihə üzrə bu rejimin tətbiq imkanları ayrıca qiymətləndirilməlidir.

Hüquqi şəxs

Daşınmaz əmlak şirkətin balansında olduqda, Gürcüstanda Estonian CIT modelinə əsaslanan korporativ vergi sistemi tətbiq edilir.

Bu modelin əsas xüsusiyyətləri:

• 15% korporativ vergi yalnız mənfəət bölüşdürüldüyü zaman ödənilir;
• illik dövriyyə 100 000 GEL-i (təxminən 37 500 ABŞ dolları) keçdikdə ƏDV üzrə qeydiyyat məcburi olur.

Hansı mülkiyyət forması daha sərfəlidir?

Bu sualın universal cavabı yoxdur.

Optimal variant aşağıdakı amillərdən asılıdır:

• gözlənilən gəlirlilik;
• investisiya müddəti;
• sahibin vergi rezidentliyi;
• gəlirin əldə edilmə üsulu.

Buna görə də hotel tipli daşınmaz əmlak alarkən vergi yükünü əvvəlcədən hesablatdırmaq və mülkiyyət strukturunu fərdi qaydada seçmək daha məqsədəuyğundur.

Qeyd: Gürcüstan Vergi Məcəlləsinin 206-cı maddəsi ilə nəzərdə tutulan vergi güzəşti 1 yanvar 2026-cı il tarixinədək qüvvədə olub. Konkret obyekt üzrə bu güzəştin hazırkı statusunu yerli vergi məsləhətçisi və ya hüquqşünas vasitəsilə dəqiqləşdirmək tövsiyə edilir.

Gürcüstanda vergi rezidentliyi: investor üçün nə dəyişir?

Şəxs ardıcıl 12 ay ərzində 183 gün və ya daha çox Gürcüstanda yaşadıqda avtomatik olaraq ölkənin vergi rezidenti hesab olunur.

Daşınmaz əmlak vergilərinə təsiri

Əksər hallarda vergi rezidenti statusu daşınmaz əmlak sahibinin ümumi vergi yükünə ciddi təsir göstərmir.

Əsas fərq yalnız obyekt ilk iki il ərzində satıldıqda yaranır:

• Qeyri-rezident — mənfəətin 20%-i;
• Vergi rezidenti — mənfəətin 5%-i;
• 2 ildən artıq sahiblik — hər iki halda 0%.

Əgər investorun strategiyası "al — icarəyə ver — 2 ildən sonra sat" prinsipinə əsaslanırsa, vergi rezidentliyi faktiki olaraq ümumi vergi yükünü dəyişmir.

Gürcüstan ilə digər dövlətlər arasında ikiqat vergitutmanın aradan qaldırılması haqqında saziş

Xarici ölkənin vergi rezidenti olan şəxslər müəyyən hallarda həm Gürcüstanda, həm də öz ölkəlırində vergi ödəmək öhdəliyi ilə üzləşə bilərlər.

Belə vəziyyətlər fərdi qaydada qiymətləndirilməli və hər iki ölkənin vergi qanunvericiliyi nəzərə alınmalıdır.

CRS sistemi və vergi məlumatlarının avtomatik mübadiləsi

Gürcüstan CRS (Common Reporting Standard) beynəlxalq məlumat mübadiləsi sisteminin iştirakçısıdır.

Bu sistem çərçivəsində ölkələr xarici vergi rezidentlərinə məxsus bank hesabları haqqında məlumat mübadiləsi aparırlar.

Lakin CRS yalnız maliyyə hesablarına şamil edilir.

Daşınmaz əmlak barədə məlumatlar bu sistem vasitəsilə ötürülmür.

Başqa sözlə, Batumi, Tbilisi və ya Gürcüstanın digər şəhərlərində yerləşən mənzil və ya apartament avtomatik vergi məlumatı mübadiləsinin predmetinə daxil deyil.

Gürcüstanda daşınmaz əmlak vergiləri – qısa cədvəl

Vergi növü	Dərəcə	Vergi ödənilməyən hallar
İllik əmlak vergisi	0–1%	Ailə təsərrüfatının gəliri 40 000 GEL-dən azdırsa, vergi tutulmur
Daşınmaz əmlakın alınması	50–200 GEL	Alış vergisi yoxdur, yalnız dövlət qeydiyyatı ödənilir
Satış (qeyri-rezident)	Mənfəətin 20%-i	Obyektə 2 ildən çox sahib olduqda vergi tutulmur
Satış (vergi rezidenti)	Mənfəətin 5%-i	Obyektə 2 ildən çox sahib olduqda vergi tutulmur
İcarə gəliri (fiziki şəxs)	5%	İllik dövriyyə 100 000 GEL-dən azdırsa, ƏDV tətbiq edilmir

Tez-tez verilən suallar (FAQ)

Gürcüstanda mənzil alarkən vergi ödənilirmi?

Xeyr. Daşınmaz əmlakın alınması zamanı vergi tutulmur. Alıcı yalnız mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı üçün rüsum ödəyir — qeydiyyat müddətindən asılı olaraq 50 GEL və ya 200 GEL. Alqı-satqı məbləğindən faiz hesablanan əlavə vergi nəzərdə tutulmayıb.

Daşınmaz əmlakı satarkən vergi ödəməmək üçün ona nə qədər sahib olmaq lazımdır?

Əgər daşınmaz əmlak iki ildən artıq müddətdə mülkiyyətdə olubsa, onun satışından əldə olunan gəlir vergidən tam azaddır. Bu qayda həm Gürcüstanın vergi rezidentlərinə, həm də xarici vətəndaşlara eyni şəkildə şamil edilir.

Xarici vətəndaş Gürcüstanda daşınmaz əmlakı satarkən hansı vergi ödəyir?

Əgər satıcı Gürcüstanın vergi rezidenti deyilsə və obyekti alındıqdan sonra iki il tamam olmadan satırsa, əldə olunan mənfəətin 20%-i həcmində vergi ödəyir.

Bununla yanaşı, investor öz ölkəsində də vergi öhdəliklərini nəzərə almalıdır. Məsələn, Rusiya ilə Gürcüstan arasında ikiqat vergitutmanın aradan qaldırılması haqqında saziş hazırda faktiki olaraq tətbiq olunmadığından, bəzi hallarda iki ölkədə vergi öhdəliyi yarana bilər.

Əmlak hotel operatoru tərəfindən idarə olunursa, icarə gəlirini bəyan etmək lazımdırmı?

Bəli. Gəlir beynəlxalq hotel operatoru və ya idarəedici şirkət tərəfindən köçürülsə belə, vergi öhdəliyi daşınmaz əmlak sahibinin üzərində qalır.

Mülkiyyətçi əldə etdiyi gəliri bəyan etməli və 5% gəlir vergisini ödəməlidir.

Adətən idarəedici şirkət ilin sonunda ödənilmiş məbləğləri əks etdirən hesabat təqdim edir və vergi bəyannaməsi həmin sənəd əsasında hazırlanır.

Gürcüstandan kənarda olarkən vergi bəyannaməsini təqdim etmək mümkündürmü?

Bəli. Əmlak vergisi və icarə gəlirləri üzrə bəyannamələri rs.ge elektron portalı vasitəsilə onlayn təqdim etmək mümkündür.

Şəxsi kabinetə giriş imkanı olmadıqda və ya texniki çətinliklər yarandıqda, notarial qaydada verilmiş etibarnamə əsasında nümayəndə bütün prosedurları sizin adınızdan həyata keçirə bilər.

Nəticə

Vergi sistemi baxımından Gürcüstan xarici investorlar üçün ən əlverişli daşınmaz əmlak bazarlarından biri hesab olunur. Burada daşınmaz əmlakın alınmasına görə vergi yoxdur, fiziki şəxslər üçün icarə gəlirləri cəmi 5% dərəcə ilə vergiyə cəlb edilir, obyektə iki ildən artıq sahib olduqda isə satışdan əldə olunan gəlir tamamilə vergidən azad edilir.

Bununla belə, investorların ən çox buraxdığı səhvlərdən biri illik əmlak vergisi bəyannaməsini təqdim etməməklə bağlıdır. Bu halda Gürcüstanın Gəlirlər Xidməti avtomatik olaraq maksimal — 1% vergi dərəcəsini tətbiq edir. Halbuki elektron bəyannamənin doldurulması adətən 30 dəqiqədən çox vaxt aparmır.

Beynəlxalq hotel şəbəkələrinin idarə etdiyi otel nömrələri və servis apartamentləri üzrə vergi qaydaları isə daha mürəkkəb ola bilər. Vergi yükü mülkiyyət formasından, obyektin istifadə modelindən və qüvvədə olan vergi güzəştlərindən asılıdır. Bu səbəbdən belə layihələrə investisiya etməzdən əvvəl peşəkar vergi və hüquq məsləhəti almaq tövsiyə olunur.

Xaricdə, yaşayış və ya investisiya məqsədli daşınmaz əmlak almaq və ya investisiya layihələrinə sərmayə yatırmaq fikiriniz varsa, sizə rahat olan üsulla bizimlə əlaqə saxlaya bilərsiniz:

 💬 +994(55) 773-15-59 (WhatsApp | Viber | Telegram)