🇲🇨 Налоги на недвижимость на Бали для иностранцев: полное руководство 2025–2026

Бали давно перестал быть исключительно популярным туристическим направлением. Сегодня остров входит в число наиболее привлекательных рынков зарубежной недвижимости для инвестиций. Высокая доходность аренды, стабильный рост цен на объекты и постоянно увеличивающийся туристический поток делают местную недвижимость интересной как для частных инвесторов, так и для крупных капиталовложений.

По оценкам экспертов, перепродажа недвижимости на Бали способна принести до 50% прибыли, а доходность от сдачи объектов в аренду может достигать 15% годовых. Однако, прежде чем инвестировать, важно разобраться в особенностях местного законодательства. Одним из ключевых вопросов для иностранных покупателей остается налогообложение недвижимости.

В отличие от таких популярных направлений, как ОАЭ или Грузия, налоговая система Индонезии значительно сложнее. Здесь необходимо учитывать не только сами налоги, но и форму владения недвижимостью, поскольку иностранцы не могут приобрести земельный участок в полную частную собственность.

Может ли иностранец купить недвижимость на Бали?

В 2015 году Индонезия провела масштабную реформу законодательства, существенно упростив условия для иностранных инвесторов.

В частности:

·         отменили обязательную привязку ряда схем владения к виду на жительство;

·         увеличили максимальный срок владения недвижимостью с 30 до 80 лет;

·         расширили возможности иностранных граждан для инвестирования в жилую недвижимость.

При этом одно важное ограничение сохранилось. Иностранные граждане не могут оформить земельный участок в полную собственность. Такое право принадлежит исключительно гражданам Индонезии.

Однако законодательство позволяет иностранцам законно пользоваться недвижимостью и получать доход от инвестиций, используя несколько предусмотренных законом схем оформления.

Leasehold (Hak Sewa)

Наиболее распространенная форма владения среди иностранных инвесторов.

Фактически Leasehold представляет собой долгосрочную аренду земельного участка или объекта недвижимости сроком, как правило, от 25 до 40 лет с возможностью последующего продления.

Инвестор получает практически все права на использование объекта, однако собственником земли остается гражданин Индонезии.

Hak Pakai

Hak Pakai — это государственное право пользования недвижимостью.

Оформить его можно при соблюдении ряда требований, включая наличие индонезийского вида на жительство.

Данная схема чаще используется иностранцами, планирующими постоянное проживание на Бали.

PT PMA

Еще один вариант — оформление недвижимости через компанию PT PMA.

В этом случае иностранный инвестор регистрирует юридическое лицо в Индонезии, после чего компания получает право владения или пользования объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Особенности налогообложения различных форм владения

При использовании схем Leasehold и Hak Pakai доход от недвижимости считается личным доходом владельца. Все средства, полученные от аренды или последующей передачи прав, принадлежат непосредственно инвестору и облагаются налогами как доход физического лица.

Если же объект оформлен через компанию PT PMA, начинают действовать правила корпоративного налогообложения. В этом случае доход принадлежит юридическому лицу, а компания обязана вести бухгалтерский учет, подавать налоговую отчетность и соблюдать требования корпоративного законодательства.

Какие налоги на недвижимость действуют на Бали 
в 2026 году?

Для граждан Индонезии и иностранных покупателей применяются одинаковые налоговые ставки. Основное значение имеет не гражданство владельца, а выбранная схема оформления недвижимости — на физическое лицо либо через компанию.

Каждому инвестору необходимо учитывать несколько обязательных налогов.

Налог при покупке недвижимости (BPHTB)

При покупке недвижимости с переходом зарегистрированного права собственности покупатель оплачивает налог BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Стандартная ставка на Бали составляет 5%.

Налог рассчитывается исходя из большей величины между рыночной и кадастровой стоимостью объекта за вычетом необлагаемого минимума, установленного местными органами власти.

Формула расчета выглядит следующим образом:

BPHTB = 5% × (Стоимость объекта − Необлагаемый минимум)

Например, если стоимость виллы составляет 10 млрд индонезийских рупий (около 554 000 долларов США), а необлагаемый минимум равен 300 млн IDR, налог начисляется на сумму 9,7 млрд IDR.

В этом случае размер BPHTB составит 485 млн IDR (примерно 26 845 долларов США).

Все суммы в долларах США приведены по курсу, актуальному на июль 2026 года.

При оформлении недвижимости через Hak Pakai налог уплачивает покупатель как физическое лицо.

Если объект приобретается через компанию PT PMA, налог оплачивает юридическое лицо при регистрации прав на недвижимость.

НДС (PPN) при покупке недвижимости на Бали

Если недвижимость приобретается напрямую у застройщика или другого юридического лица, покупатель обязан уплатить налог на добавленную стоимость (PPN).

Базовая ставка НДС в Индонезии составляет 12%, однако фактический размер налога зависит от категории приобретаемой недвижимости.

Стандартная ставка — 11%

Для большинства строящихся объектов (off-plan) и готовых вилл Министерство финансов Индонезии применяет специальную методику расчета, благодаря которой эффективная ставка НДС составляет 11% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Повышенная ставка — 12%

Полная ставка применяется при покупке элитной недвижимости, которая относится к категории предметов роскоши. Как правило, речь идет об объектах стоимостью от 30 млрд индонезийских рупий (около 1,66 млн долларов США).

Льготная ставка — 0%

В Индонезии действует государственная программа поддержки рынка недвижимости PPN DTP, предусматривающая освобождение от НДС при покупке отдельных объектов.

Льгота распространяется на полностью готовые к эксплуатации дома и апартаменты стоимостью до 5 млрд IDR (примерно 277 000 долларов США).

При этом государство компенсирует НДС с первых 2 млрд IDR стоимости недвижимости (около 110 000 долларов США), благодаря чему эта часть цены не облагается налогом.

Что важно знать инвестору

На вторичном рынке недвижимости НДС, как правило, уже включен в стоимость объекта.

При покупке напрямую у застройщика ситуация может быть иной. Многие девелоперы указывают цены без учета PPN, поэтому перед подписанием договора рекомендуется уточнить, включен ли налог в стоимость недвижимости. Это позволит избежать дополнительных расходов в размере 11–12%.

Ежегодный налог на недвижимость (PBB)

Каждый собственник недвижимости в Индонезии обязан ежегодно уплачивать налог PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

Его размер составляет от 0,1% до 0,5% кадастровой стоимости объекта.

Конкретная ставка определяется муниципальными органами власти по месту расположения недвижимости.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду

Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, подлежит обязательному налогообложению независимо от его размера.

Размер налога зависит от формы владения объектом и налогового статуса владельца.

Ставки налога на доход от аренды недвижимости на Бали

 

Получатель дохода	Форма владения	Вид налога	Ставка
Физическое лицо — налоговый резидент Индонезии	Leasehold, Hak Pakai	PPh Final	10%
Физическое лицо — нерезидент Индонезии	Leasehold, Hak Pakai	PPh 26	20%
Юридическое лицо	PT PMA	Корпоративный налог на прибыль	22% от чистой прибыли

*По данным Министерства финансов Индонезии (актуально на июль 2026 года).

Кто считается налоговым резидентом Индонезии

Иностранный гражданин приобретает статус налогового резидента, если находится на территории Индонезии более 183 дней в течение любого двенадцатимесячного периода.

Кроме того, получить этот статус можно, подтвердив намерение постоянно проживать в стране.

Основанием могут служить:

·         трудовой договор;

·         долгосрочный вид на жительство KITAS или KITAP;

·         договор долгосрочной аренды жилья.

Подтверждением налогового статуса является индивидуальный налоговый номер NPWP.

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости размер налога зависит от того, какое имущественное право передается покупателю.

Если объект оформлен по схеме Hak Pakai, применяется налог PPh Final в размере 2,5% от стоимости сделки.

Следует учитывать, что налог рассчитывается не с прибыли продавца, а со всей суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Продажа недвижимости по схеме Leasehold

При использовании схемы Leasehold предметом сделки является не сама недвижимость, а право долгосрочной аренды.

Поэтому BPHTB в данном случае не применяется.

Однако возникает обязанность по уплате налога с дохода, полученного от передачи права аренды (PPh Final).

Размер налога зависит от налогового статуса продавца:

·         10% — если продавец является налоговым резидентом Индонезии;

·         20% — если продавец не имеет статуса налогового резидента.

Этот нюанс особенно важен для иностранных инвесторов, поскольку на вторичном рынке Бали значительная часть объектов Leasehold перепродается именно иностранными владельцами.

Налог на элитную недвижимость (PPnBM)

При покупке дорогостоящей недвижимости на Бали покупатель может столкнуться с дополнительным налогом PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah) — налогом на предметы роскоши.

Это разовый платеж, который взимается только при оформлении сделки купли-продажи. Ежегодно оплачивать его не требуется.

Стандартная ставка PPnBM составляет 20%.

Налог распространяется на отдельные категории элитной недвижимости стоимостью, как правило, свыше 30 млрд индонезийских рупий.

Согласно законодательству Индонезии, обязанность по уплате PPnBM возлагается на продавца (чаще всего — застройщика). Поэтому в большинстве случаев этот налог уже включен в стоимость недвижимости, и покупателю не приходится оплачивать его дополнительно.

Пример расчета налогов для иностранного инвестора

Чтобы лучше понять, как рассчитываются налоги на недвижимость на Бали, рассмотрим простой пример.

Предположим, иностранный инвестор приобретает виллу в районе Чангу по схеме Leasehold стоимостью 9 млрд IDR (около 497 000 долларов США).

Инвестор:

·         находится в Индонезии более 183 дней в году;

·         имеет статус налогового резидента;

·         зарегистрирован в налоговой системе и обладает номером NPWP.

В этом случае налоговая нагрузка будет выглядеть следующим образом.

Покупка недвижимости

Поскольку объект оформляется по схеме Leasehold, налог BPHTB не уплачивается.

При заключении договора долгосрочной аренды государственный налог на приобретение недвижимости отсутствует.

Ежегодный налог

После оформления сделки владелец ежегодно уплачивает налог PBB.

Его размер зависит от кадастровой стоимости объекта и ставки, установленной местными органами власти.

Например, если кадастровая стоимость виллы составляет 5 млрд IDR (около 276 000 долларов США), а ставка налога равна 0,2%, ежегодный платеж составит:

10 млн IDR (примерно 550 долларов США).

Доход от сдачи виллы в аренду

Предположим, что за год вилла принесла владельцу 600 млн IDR (около 33 000 долларов США) дохода от аренды.

Поскольку инвестор является налоговым резидентом Индонезии, применяется ставка PPh Final — 10%.

Следовательно, сумма налога составит:

60 млн IDR (примерно 3 300 долларов США).

Продажа права Leasehold

Через несколько лет инвестор принимает решение продать принадлежащее ему право долгосрочной аренды.

Предположим, стоимость переуступки составила 12 млрд IDR (около 663 000 долларов США).

Если чистый доход от сделки составил 3 млрд IDR (разница между ценой продажи и первоначальными инвестициями), налог с этого дохода может составить:

300 млн IDR (около 16 500 долларов США).

Следует учитывать, что окончательная сумма зависит от условий договора, структуры сделки и налогового статуса продавца.

Итоги

Бали остается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость. Высокая доходность аренды, стабильный спрос со стороны туристов и потенциал роста стоимости объектов делают этот рынок интересным для долгосрочных вложений.

При этом налоговая система Индонезии значительно сложнее, чем во многих других странах, популярных среди иностранных инвесторов. Размер налоговой нагрузки зависит не только от стоимости недвижимости, но и от выбранной формы владения, налогового статуса инвестора и особенностей оформления сделки.

Поэтому перед покупкой недвижимости рекомендуется заранее рассчитать все сопутствующие расходы и выбрать наиболее подходящую схему оформления объекта. Это позволит избежать неожиданных затрат и сделать инвестиции максимально эффективными.

FAQ

Может ли иностранец оформить недвижимость на Бали в полную собственность?

Нет.

Иностранные граждане не могут владеть земельными участками на правах полной частной собственности. На практике используются такие формы оформления, как Leasehold, Hak Pakai или приобретение недвижимости через компанию PT PMA.

Нужно ли платить налог, если вилла сдается в аренду?

Да.

Любой доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, подлежит налогообложению.

Кроме того, при краткосрочной аренде объекта туристам могут применяться дополнительные налоги и сборы, связанные с гостиничной деятельностью.

Как оплачивается налог при покупке недвижимости на Бали?

Оплата производится через государственный банк Индонезии по специальному платежному коду.

Этот код формирует нотариус, сопровождающий сделку. После этого покупатель или его представитель производит оплату в установленном порядке.

---

По вопросам приобретения недвижимости за рубежом, по инвестиционным проектам и по программам ВНЖ и гражданство через инвестиции, обращайтесь к нам удобным для вам способом:

💬 +994(55) 773-15-59 (WhatsApp | Viber | Telegram)