🇲🇨 Bali daşınmaz əmlak vergiləri: 2025–2026-cı illər üçün xarici vətəndaşlar üçün tam bələdçi
Bali artıq təkcə məşhur istirahət məkanı deyil. Bu gün ada xaricdə daşınmaz əmlaka investisiya üçün ən perspektivli bazarlardan biri hesab olunur. Kirayədən yüksək gəlirlilik, əmlak qiymətlərinin davamlı artımı və ilboyu güclü turist axını Balini həm fərdi investorlar, həm də iri kapital sahibləri üçün cəlbedici edir.
Mütəxəssislərin hesablamalarına görə, daşınmaz əmlakın sonradan satışı 50%-ə qədər gəlir, uzunmüddətli və qısamüddətli icarə isə ildə təxminən 15% gəlirlilik təmin edə bilər. Bununla belə, investisiya qərarı verməzdən əvvəl İndoneziyanın vergi və hüquqi sistemini yaxşı öyrənmək vacibdir.
BƏƏ və ya Gürcüstan kimi ölkələrlə müqayisədə İndoneziyada daşınmaz əmlakın vergiyə cəlb edilməsi daha mürəkkəbdir. Burada vergi öhdəlikləri yalnız əmlakın dəyərindən deyil, həm də onun hansı hüquqi sxem üzrə rəsmiləşdirilməsindən asılıdır.
Xarici vətəndaş Bali adasında daşınmaz əmlak ala bilərmi?
2015-ci ildə İndoneziyada qəbul edilmiş qanunvericilik islahatları xarici investorlar üçün bazara çıxışı əhəmiyyətli dərəcədə asanlaşdırdı.
İslahat nəticəsində:
· bəzi mülkiyyət formaları üçün yaşayış icazəsi tələbi sadələşdirildi;
· daşınmaz əmlakdan istifadə müddəti 30 ildən 80 ilədək artırıldı;
· xarici vətəndaşların yaşayış daşınmaz əmlakına investisiya imkanları genişləndirildi.
Bununla yanaşı, əsas məhdudiyyət qüvvədə qalır.
Xarici vətəndaşlar torpaq sahəsini tam şəxsi mülkiyyətə rəsmiləşdirə bilməzlər. Bu hüquq yalnız İndoneziya vətəndaşlarına məxsusdur.
Bununla belə, qanun xarici investorlara müxtəlif hüquqi mexanizmlər vasitəsilə daşınmaz əmlakdan istifadə etməyə və gəlir əldə etməyə imkan verir.
Leasehold (Hak Sewa)
Bu, xarici investorlar arasında ən geniş yayılmış modeldir.
Leasehold əslində torpaq sahəsinin və ya daşınmaz əmlakın uzunmüddətli icarəsidir. Müqavilə adətən 25–40 il müddətinə bağlanır və sonradan uzadıla bilər.
İnvestor daşınmaz əmlakdan tam istifadə hüququ əldə edir, lakin torpaq sahəsinin sahibi İndoneziya vətəndaşı olaraq qalır.
Hak Pakai
Hak Pakai dövlət tərəfindən verilən istifadə hüququdur.
Bu hüququ əldə etmək üçün müəyyən tələblər yerinə yetirilməlidir. Onlardan biri də İndoneziyada yaşayış icazəsinin olmasıdır.
Bu model daha çox Balidə daimi yaşamağı planlaşdıran xarici vətəndaşlar üçün nəzərdə tutulub.
PT PMA
Digər variant daşınmaz əmlakın PT PMA şirkəti vasitəsilə rəsmiləşdirilməsidir.
Bu halda investor əvvəlcə İndoneziyada hüquqi şəxs yaradır, daha sonra həmin şirkət qüvvədə olan qanunvericiliyə uyğun olaraq daşınmaz əmlakdan istifadə və ya ona sahib olmaq hüququ əldə edir.
Müxtəlif mülkiyyət formalarının vergiyə cəlb olunması
Əgər daşınmaz əmlak Leasehold və ya Hak Pakai sxemi üzrə rəsmiləşdirilibsə, ondan əldə olunan gəlir investorun şəxsi gəliri hesab olunur. İcarədən və ya sonradan hüquqların ötürülməsindən əldə olunan gəlir fiziki şəxsin gəliri kimi vergiyə cəlb edilir.
Daşınmaz əmlak PT PMA vasitəsilə alındıqda isə korporativ vergitutma qaydaları tətbiq olunur. Bu halda gəlir şirkətə məxsus hesab edilir və hüquqi şəxs mühasibat uçotu aparmalı, vergi hesabatları təqdim etməli və korporativ qanunvericiliyin tələblərinə əməl etməlidir.
2026-cı ildə Balidə daşınmaz əmlaka hansı vergilər tətbiq olunur?
Balidə daşınmaz əmlak vergiləri həm İndoneziya vətəndaşları, həm də xarici alıcılar üçün eynidir.
Əsas fərq vətəndaşlıqda deyil, daşınmaz əmlakın hansı hüquqi sxem üzrə rəsmiləşdirilməsindədir — fiziki şəxs və ya şirkət adına.
İnvestor aşağıdakı əsas vergi ödənişlərini nəzərə almalıdır.
Daşınmaz əmlak alınarkən BPHTB vergisi
Əgər alqı-satqı nəticəsində qeydiyyata alınmış mülkiyyət hüququ keçirsə, alıcı BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) vergisini ödəyir.
Balidə standart dərəcə 5% təşkil edir.
Vergi obyektin bazar və ya kadastr dəyərindən (hansı yüksəkdirsə) yerli qanunvericiliklə müəyyən edilmiş vergidən azad minimum çıxıldıqdan sonra hesablanır.
Hesablama düsturu:
BPHTB = 5% × (Daşınmaz əmlakın dəyəri − Vergidən azad minimum)
Məsələn, villanın qiyməti 10 milyard İndoneziya rupisi (təxminən 554 000 ABŞ dolları) təşkil edir, vergidən azad minimum isə 300 milyon IDR-dir.
Bu halda vergi 9,7 milyard IDR məbləğindən hesablanacaq.
Nəticədə ödəniləcək BPHTB məbləği 485 milyon IDR (təxminən 26 845 ABŞ dolları) olacaq.
ABŞ dolları ilə göstərilən bütün məbləğlər 2026-cı ilin iyul ayına olan məzənnəyə əsasən hesablanıb.
Əgər daşınmaz əmlak Hak Pakai üzrə rəsmiləşdirilirsə, vergi fiziki şəxs tərəfindən ödənilir.
Əgər obyekt PT PMA şirkəti vasitəsilə alınırsa, BPHTB vergisini hüquqi şəxs ödəyir.
Əmlak alarkən ƏDV (PPN)
Əgər daşınmaz əmlak birbaşa tikinti şirkətindən və ya digər hüquqi şəxsdən alınırsa, alıcı Əlavə Dəyər Vergisi (PPN) ödəməlidir.
İndoneziyada ƏDV-nin baza dərəcəsi 12% təşkil etsə də, faktiki vergi məbləği alınan daşınmaz əmlakın kateqoriyasından asılıdır.
Standart dərəcə — 11%
Əksər tikilməkdə olan layihələr (off-plan) və hazır villalar üçün İndoneziya Maliyyə Nazirliyi xüsusi hesablama metodikası tətbiq edir.
Nəticədə effektiv ƏDV dərəcəsi müqavilədə göstərilən daşınmaz əmlakın dəyərinin 11%-i təşkil edir.
Tam dərəcə — 12%
Tam ƏDV dərəcəsi lüks daşınmaz əmlak alındıqda tətbiq edilir.
Adətən bu kateqoriyaya dəyəri 30 milyard İndoneziya rupisindən (təxminən 1,66 milyon ABŞ dolları) yüksək olan obyektlər daxildir.
Güzəştli dərəcə — 0%
İndoneziyada daşınmaz əmlak bazarını dəstəkləmək məqsədilə PPN DTP adlı dövlət proqramı fəaliyyət göstərir.
Bu proqram çərçivəsində tam istifadəyə hazır ev və ya mənzilin dəyəri 5 milyard IDR-dən (təxminən 277 000 ABŞ dolları) çox deyilsə, ƏDV üzrə güzəşt tətbiq edilir.
Dövlət daşınmaz əmlakın ilk 2 milyard IDR dəyərinə (təxminən 110 000 ABŞ dolları) hesablanan ƏDV-ni tam subsidiya edir. Bu səbəbdən həmin məbləğ üzrə vergi tutulmur.
İnvestor üçün vacib məqam
İkinci əl daşınmaz əmlak bazarında PPN adətən artıq satış qiymətinə daxil edilir.
Lakin daşınmaz əmlak birbaşa tikinti şirkətindən alındıqda vəziyyət fərqli ola bilər. Bir çox developer qiymətləri PPN daxil edilmədən göstərir. Buna görə müqavilə bağlamazdan əvvəl ƏDV-nin satış qiymətinə daxil olub-olmadığını mütləq dəqiqləşdirmək tövsiyə olunur. Əks halda büdcə gözlənilmədən 11–12% arta bilər.
İllik daşınmaz əmlak vergisi (PBB)
İndoneziyada hər bir daşınmaz əmlak sahibi hər il PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) vergisini ödəməlidir.
Vergi dərəcəsi daşınmaz əmlakın kadastr dəyərinin 0,1%-dən 0,5%-dək təşkil edir.
Dəqiq faiz dərəcəsi əmlakın yerləşdiyi bələdiyyə tərəfindən müəyyən edilir.
Daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə olunan gəlir vergisi
Daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən əldə olunan istənilən gəlir məcburi qaydada vergiyə cəlb olunur.
Vergi dərəcəsi daşınmaz əmlakın hansı hüquqi sxem üzrə rəsmiləşdirilməsindən və investorun vergi statusundan asılıdır.
Balidə icarə gəlirləri üzrə vergi dərəcələri
|
Gəliri əldə edən şəxs |
Mülkiyyət forması |
Vergi növü |
Dərəcə |
|
Fiziki şəxs – İndoneziyanın vergi rezidenti |
Leasehold, Hak Pakai |
PPh Final |
10% |
|
Fiziki şəxs – vergi rezidenti olmayan şəxs |
Leasehold, Hak Pakai |
PPh 26 |
20% |
|
Hüquqi şəxs |
PT PMA |
Korporativ mənfəət vergisi |
Xalis mənfəətin 22%-i |
*İndoneziya Maliyyə Nazirliyinin 2026-cı ilin iyul ayına olan məlumatlarına əsasən.
Kim İndoneziyanın vergi rezidenti hesab olunur?
Xarici vətəndaş aşağıdakı hallarda İndoneziyanın vergi rezidenti hesab edilir:
· son 12 ay ərzində ölkədə 183 gündən çox yaşadıqda;
· və ya uzunmüddətli yaşamaq niyyətini rəsmi şəkildə təsdiqlədikdə.
Bunu aşağıdakı sənədlərlə sübut etmək mümkündür:
· əmək müqaviləsi;
· uzunmüddətli KITAS və ya KITAP yaşayış icazəsi;
· uzunmüddətli mənzil icarəsi müqaviləsi.
Vergi rezidenti statusu NPWP fərdi vergi nömrəsi ilə təsdiqlənir.
Daşınmaz əmlak satılarkən vergi
Satış zamanı ödəniləcək vergi daşınmaz əmlakın hansı hüquqi əsasla rəsmiləşdirilməsindən asılıdır.
Əgər obyekt Hak Pakai hüququ ilə satılırsa, satıcı əməliyyat məbləğinin 2,5%-i həcmində PPh Final vergisi ödəyir.
Qeyd etmək vacibdir ki, bu vergi satışdan əldə olunan mənfəətə deyil, müqavilədə göstərilən ümumi satış məbləğinə hesablanır.
Leasehold hüququnun satışı
Leasehold sxemi üzrə isə satılan daşınmaz əmlak deyil, uzunmüddətli icarə hüququdur.
Bu səbəbdən BPHTB vergisi tətbiq edilmir.
Lakin icarə hüququnun ötürülməsindən əldə olunan gəlir üzrə PPh Final vergisi ödənilməlidir.
Vergi dərəcəsi satıcının vergi statusundan asılıdır:
· 10% — satıcı İndoneziyanın vergi rezidentidirsə;
· 20% — satıcı vergi rezidenti deyilsə.
Bu məqam xarici investorlar üçün xüsusilə vacibdir, çünki Balidə ikinci əl Leasehold obyektlərinin böyük hissəsi məhz xarici vətəndaşlar tərəfindən yenidən satılır.
Lüks daşınmaz əmlak vergisi (PPnBM)
Balidə yüksək dəyərə malik daşınmaz əmlak alınarkən alıcı əlavə olaraq PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah) — lüks əmlak vergisi ilə qarşılaşa bilər.
Bu vergi yalnız alqı-satqı rəsmiləşdirilən zaman bir dəfə ödənilir. İllik vergi öhdəliyi hesab olunmur.
PPnBM-in standart dərəcəsi 20% təşkil edir.
Adətən bu vergi dəyəri 30 milyard İndoneziya rupisindən artıq olan premium daşınmaz əmlaka tətbiq edilir.
İndoneziya qanunvericiliyinə əsasən, PPnBM vergisini ödəmək öhdəliyi satıcının (əksər hallarda tikinti şirkətinin) üzərinə düşür. Buna görə də əksər hallarda bu vergi artıq satış qiymətinə daxil edilir və alıcı ayrıca ödəniş etmir.
Xarici investor üçün vergi hesablanmasına nümunə
Balidə daşınmaz əmlak vergilərinin necə hesablandığını daha yaxşı anlamaq üçün sadə bir nümunəyə baxaq.
Tutaq ki, xarici investor Çanqu (Canggu) rayonunda yerləşən villanı Leasehold sxemi üzrə 9 milyard IDR (təxminən 497 000 ABŞ dolları) məbləğinə alır.
İnvestor:
· İndoneziyada ildə 183 gündən çox yaşayır;
· vergi rezidenti statusuna malikdir;
· NPWP fərdi vergi nömrəsinə sahibdir.
Bu halda vergi öhdəlikləri aşağıdakı kimi olacaq.
Daşınmaz əmlakın alınması
Daşınmaz əmlak Leasehold sxemi üzrə rəsmiləşdirildiyi üçün BPHTB vergisi tətbiq edilmir.
Başqa sözlə, uzunmüddətli icarə müqaviləsi bağlanarkən dövlətə əlavə alış vergisi ödənilmir.
İllik daşınmaz əmlak vergisi
Mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirildikdən sonra investor hər il PBB vergisini ödəməlidir.
Verginin məbləği daşınmaz əmlakın kadastr dəyərindən və yerli bələdiyyənin müəyyən etdiyi dərəcədən asılıdır.
Məsələn, villanın kadastr dəyəri 5 milyard IDR (təxminən 276 000 ABŞ dolları) və vergi dərəcəsi 0,2% olarsa, illik ödəniş:
10 milyon IDR (təxminən 550 ABŞ dolları) təşkil edəcək.
İcarədən əldə olunan gəlir
Tutaq ki, villa bir il ərzində sahibinə 600 milyon IDR (təxminən 33 000 ABŞ dolları) gəlir gətirib.
İnvestor İndoneziyanın vergi rezidenti olduğuna görə PPh Final vergisinin 10% dərəcəsi tətbiq edilir.
Bu halda ödəniləcək vergi:
60 milyon IDR (təxminən 3 300 ABŞ dolları) olacaq.
Leasehold hüququnun satışı
Bir neçə ildən sonra investor uzunmüddətli icarə hüququnu satmaq qərarına gəlir.
Tutaq ki, hüququn satışı 12 milyard IDR (təxminən 663 000 ABŞ dolları) məbləğinə baş tutur.
Əgər əməliyyatdan əldə olunan xalis gəlir 3 milyard IDR təşkil edirsə (12 milyard − 9 milyard), ödənilməli vergi təxminən:
300 milyon IDR (təxminən 16 500 ABŞ dolları) olacaq.
Qeyd etmək lazımdır ki, yekun vergi məbləği müqavilənin şərtlərindən, əməliyyatın strukturundan və satıcının vergi statusundan asılı olaraq dəyişə bilər.
Nəticə
Bali xaricdə daşınmaz əmlaka investisiya üçün ən perspektivli bazarlardan biri olaraq qalır. Yüksək icarə gəlirliliyi, sabit turist axını və əmlak qiymətlərinin artım potensialı adanı uzunmüddətli investisiyalar üçün cəlbedici edir.
Bununla yanaşı, İndoneziyanın vergi sistemi bir çox digər ölkələrlə müqayisədə daha mürəkkəbdir. Vergi öhdəliklərinin həcmi yalnız daşınmaz əmlakın qiymətindən deyil, həm də seçilmiş mülkiyyət formasından, investorun vergi statusundan və əməliyyatın hüquqi strukturundan asılıdır.
Buna görə də daşınmaz əmlak almamışdan əvvəl bütün vergi və əlavə xərcləri əvvəlcədən hesablamaq, həmçinin ən uyğun rəsmiləşdirmə modelini seçmək tövsiyə olunur. Bu yanaşma gözlənilməz xərclərin qarşısını almağa və investisiyanın səmərəliliyini artırmağa kömək edəcək.
Tez-tez verilən suallar (FAQ)
Xarici vətəndaş Balidə daşınmaz əmlakı tam mülkiyyət hüququ ilə ala bilərmi?
Xeyr.
Xarici vətəndaşlar torpaq sahələrinə tam şəxsi mülkiyyət hüququ əldə edə bilməzlər.
Praktikada ən çox Leasehold, Hak Pakai və ya PT PMA şirkəti vasitəsilə rəsmiləşdirmə sxemlərindən istifadə olunur.
Villa icarəyə verilirsə, vergi ödəmək mütləqdirmi?
Bəli.
Daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə olunan istənilən gəlir vergiyə cəlb olunur.
Qısamüddətli (günlük) icarə zamanı isə otel fəaliyyəti ilə bağlı əlavə vergi və rüsumlar da tətbiq oluna bilər.
Balidə daşınmaz əmlak alınarkən vergi necə ödənilir?
Vergi İndoneziyanın dövlət banklarından birində xüsusi ödəniş kodu vasitəsilə ödənilir.
Bu kod alqı-satqını müşayiət edən notarius tərəfindən hazırlanır. Daha sonra alıcı və ya onun səlahiyyətli nümayəndəsi ödənişi qanunvericiliyə uyğun şəkildə həyata keçirir.
Xaricdə, yaşayış və ya investisiya məqsədli daşınmaz əmlak almaq və ya investisiya layihələrinə sərmayə yatırmaq fikiriniz varsa, sizə rahat olan üsulla bizimlə əlaqə saxlaya bilərsiniz:
Comments
Post a Comment